--- title: "2019越南房地产行业持续发展" url: https://www.yuanzhezixun.com/2019yuenanfangdichanxingyechixufazhan/ date: 2019-07-15 modified: 2023-03-23 lang: zh author: "chrislee" description: "截至2018年底，越南城镇化率仅37%，每年约以2%的速度提升，但目前在全球范围仍属于较低水平。考虑到越南总人口已经接近1亿人，城镇化率每上升2%，就会有大约200万人口从农村转移到城镇。" categories: - "建筑/房产" - "房产资讯" - "投资越南/泰国/柬埔寨/东南亚" - "行业资讯" tags: - "房地产行业" - "越南" - "越南购房流程" word_count: 15 --- # 2019越南房地产行业持续发展 据CRI对越南房地产市场的调查显示，越南房地产市场需求持续增加，未来10年前景良好。供给和需求共同促进越南房地产的快速发展。需求侧方面，城镇化持续推进带来的结构性消费需求、客观的投资回报率和租金回报率让越南地产市场充分满足投资者的配置需求。随着对外开放程度的提升，外资利好政策得以满足外国投资者的投资需求等等。供给侧方面，越南土地使用权的私有制使得土地供给相对充裕，房地产开发过程的审批手续很少，房地产开发商的运作成本也较低。 越南房地产市场前景良好，主要受到以下因素的驱动： (1)越南城镇化率较低 截至2018年底，越南城镇化率仅37%，每年约以2%的速度提升，但目前在全球范围仍属于较低水平。考虑到越南总人口已经接近1亿人，城镇化率每上升2%，就会有大约200万人口从农村转移到城镇。随着越南城镇化进程的持续推进，农村人口向城市转移的过程中会对商品住宅产生很多需求，这种刚性消费需求将在未来很长时间推动越南地产发展。 (2)住宅绝对价格仍较低，上涨空间较大 据CRI市场调研显示，从当前的越南市场住宅价格来看，租售比较高，因此商品住宅价格仍有很大的上升空间。在中国的一线城市，如上海，北京等地，普通公寓的租售比一般在600-1000（即售价等于600-1000个月的租金），而在越南，租售比一般不超过200。在越南，相对较低的商品房价格可以满足自住和投资的需求。对于自住者而言，房价处于可以接受的范围内。在越南的一线城市，如胡志明市，普通公寓的价格大约1000美元/平米，大约相当于两个月的平均薪资。而在中国的一线城市，普通公寓的价格一般在7000美元/平米以上，超过普通人7个月的薪资。因此越南房地产的价格仍有很大上涨空间。据CRI的估算，2018年越南最大城市胡志明市（相当于上海在中国，纽约在美国的地位）的公寓年投资收益大约8%-10%。 (3)土地使用权的私有制有利于土地供给 在越南，法律规定土地所有权归“人民”所有，有的人理解为土地所有权国有，但使用权属于私人所有。越南土地法前后进行过多次修改。越南1987年出台首部《土地法》,1993年出台第二部《土地法》，2001年进行修改和补充，2003年颁布第三部《土地法》，2013年11月29日颁布了第四部《土地法》。根据现行土地法规定，越南的土地使用权按期限一般分为长期稳定使用和有限使用两种情况，长期稳定使用某种程度上可以看作永久使用权。在越南，有限使用土地的期限分为5年、20年、50年、70年和90年不等，一般到期可免费续期。拥有土地使用权的个人和企业，可以获得土地上的劳动成果和投资收益，也可以进行土地出让、转让、出租、再出租、继承、赠送、抵押、担保、投资等，且政府不能有强拆等行为。土地使用权的私有化为越南的房地产市场的稳定提供了保障。对于外资企业，越南《土地法》也出台配套政策予以支持，根据2013年《土地法》规定，外国投资者不能在越南购买土地，但可以租赁土地并获得土地使用权，使用期限一般为50年，最长不超过70年，到期后可以续期。 （4）越南高端住宅受海外投资者青睐 据CRI分析，近年来海外投资者，特别是中国投资者看好越南高端房产（平均价超过1000美元/平米）的发展。2015年7月1日，越南新的《住房法》生效，取消了对外国人购房的诸多限制，鼓励外国人在越南购房。受此刺激，2015年起越南房地产市场供需两旺。根据胡志明市历年房地产市场新房供销情况，2015年以来，豪华住宅和高端住宅比重显著增加，海外投资者对越南高端房产的看好情绪明显。相对全球其他新兴经济体而言，越南近年来发展势头吸引了不少海外投资者，日益受海外资金追捧，而房地产市场又是投资者配置资产的重要选项。据CRI的市场调研显示，在越南购买公寓的外国人中，以投资为目的的购房行为占比逐年上升，2019年7月时已经高达90%。 越南购房流程 据CRI的调研显示，在越南，房地产销售及付款流程明确，购房款项与税费等按照合同付款节点缴纳。越南的房地产销售及付款一般分为认筹、开盘、签订销售合同、交楼和获取房产证五步进行，并根据合同付款的不同阶段分批次付款，交易中产生的VAT税和办证费一般直接计入楼价。开发商按照工程进度向施工方支付，投资者按照合同付款节点支付。在越南，按揭付款方式并非投资者贷款的主流方式，特别地，外国投资者不可采用银行按揭方式贷款购买房屋。对于业主而言，高档项目的可按揭比例（50%）远高于低档项目（10%），由此刺激高档项目消费。非定居的外国人在越南一般无法办理住房按揭贷款。 ### 欢迎与我们交流或定制研究项目 或请致电:(86)-21-6852 1029 与我们保持联络