河内商品房价持续攀升，高端公寓迈入“亿元时代”
根据越南建设部发布的《2026年第一季度住房及房地产市场报告》，2026年前三个月，越南新开盘公寓价格继续保持上涨趋势。建筑材料、融资成本等因素持续走高，被认为是推动房价上涨的主要原因。
其中，河内新建公寓平均售价已达到约1.28亿越盾/平方米（约人民币33,684元/平方米），首次明显高于胡志明市约1.12亿越盾/平方米（约人民币29,474元/平方米）的平均水平。这意味着，河内住宅市场正逐渐从“价格洼地”向全国最高价市场转变。
与此同时，高端住宅板块尤为引人关注，河内与胡志明市均出现大量单价高达数亿越盾每平方米的豪宅项目，显示越南商品房市场，尤其是高端越南商品房市场，正在快速扩张。
河内豪宅价格大涨，多项目单价突破2亿越盾
市场调查显示，目前河内已有不少高端越南商品房项目挂牌价普遍达到每平方米1.4亿至2.5亿越盾（约人民币36,842元至65,789元）。
例如，Vinhomes旗下的Vinhomes Metropolis售价约为每平方米1.92亿至2.58亿越盾（约人民币50,526元至67,895元）；D’. Le Roi Soleil约为1.7亿至2.23亿越盾（约人民币44,737元至58,684元）；Vinhomes Skylake约为1.4亿至1.78亿越盾（约人民币36,842元至46,842元）；而Hoang Thanh Tower则达到约1.8亿至2.12亿越盾（约人民币47,368元至55,789元）。
相比之下，胡志明市高端越南商品房价格更高。Grand Marina Saigon售价已达到每平方米4.4亿至5.57亿越盾（约人民币115,789元至146,579元）；The Marq约为2.22亿至2.6亿越盾（约人民币58,421元至68,421元）；Vinhomes Golden River约为2.23亿至3.6亿越盾（约人民币58,684元至94,737元）；Metropole Thu Thiem则约为3.3亿至4.48亿越盾（约人民币86,842元至117,895元）。
越南核心城市越南商品房价格持续上涨，反映出高净值人群、投资资本以及海外资金对核心地段越南商品房资产的需求依然强劲。
二手房市场降温，部分业主开始“割肉止损”
与新房市场持续上涨形成鲜明对比的是，二手越南商品房市场已经出现明显降温迹象。
市场调研显示，自2025年底以来，河内二手越南商品房价格在经历快速上涨后，开始逐步回落。部分郊区越南商品房项目甚至出现业主主动降价数亿越盾“止损”的情况，以提高成交速度和市场流动性。
河内二手越南商品房价格指数已出现小幅下降。虽然卖家挂牌价依然较高，但实际成交价格更加灵活，同时成交周期明显延长。这反映出部分个人投资者正在下调利润预期，希望通过让价改善现金流状况。由于市场流动性尚未完全恢复，而融资成本也不再像过去那样低廉，投资者正变得更加谨慎。
成交量下降，房地产市场进入“选择性调整阶段”
除了价格变化外，房地产库存与成交量数据也反映出市场正在降温。
越南建设部数据显示，截至2026年第一季度末，全国房地产项目库存总量达到约29,860套/宗，包括公寓、联排住宅及土地。其中，公寓库存超过10,496套，联排住宅约10,474套，较2025年第四季度基本持平；土地库存约8,890宗，较上一季度下降至73.3%。与此同时，越南商品房市场整体成交量也有所下滑。2026年第一季度房地产成交总量约为139,855宗，仅相当于2025年第四季度的92.4%。
其中，越南商品房及住宅成交下滑尤为明显，仅约30,850宗，相当于上一季度的81.5%，并低于去年同期水平；土地交易约10.9万宗，虽然较上一季度略有下降，但仍高于去年同期。目前越南商品房市场已进入“选择性调整阶段”，购房者行为正在发生明显变化。
元哲咨询点评：越南商品房投资属性强，外国投资者需保持谨慎
元哲咨询分析，越南房地产市场与部分国家存在一个非常明显的制度差异，即越南土地对本国人而言是私有制，越南居民通常可以通过购买土地后自行建房的方式解决居住需求，无需购买溢价很高的商品住宅。因此，对许多越南本地家庭而言，“土地”本身的重要性往往高于越南商品房。
在这种背景下，越南商品房实际上具有较强的金融与投资属性，而不仅仅是单纯的居住产品。尤其是一线城市核心区域的越南商品房，其价格走势往往受到资本流动、市场情绪以及投资预期的影响。
与此同时，外国人在越南购买房地产存在较多限制。外国个人通常只能购买开发商建设的越南商品房，难以像本地居民一样直接持有土地并自建房屋。因此，外国买家的选择范围相对有限，也更容易受到越南商品房市场周期波动影响。
尤其是在当前河内、胡志明市部分高端越南商品房项目价格已接近甚至达到国际一线城市部分区域水平的背景下，市场估值是否合理，仍存在一定争议。
元哲咨询建议，外国投资者在进入越南商品房市场时，应更加关注项目法律合规性、开发商实力、真实入住率以及租赁回报水平，而不宜单纯依据“越南商品房长期上涨”的逻辑进行投资。对于高杠杆、短周期炒作型越南商品房投资，更需保持谨慎。
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