2025年越南保障房建设超额完成年度目标
保障房（Vietnam Social Housing Program，越南社会住宅计划）是越南政府为低收入群体，尤其是在工厂工人群体提供的低成本住房计划。随着越南城镇化，工业化水平的快速提升，越南居民对保障房的需求在快速上升。2025年，越南保障性住房建设取得积极进展，全国共建成保障房10.3万余套，完成年度计划的103%。其中，20个省市完成或超额完成既定指标，为后续大规模建设奠定了良好基础。
这一阶段性成果表明，越南保障房项目在审批、土地安排和融资协调等方面的执行效率明显提升，政策落地效果逐步显现。
2026年越南计划新建约15.9万套保障房：迈向“百万套”关键节点
根据总体规划，2026年越南计划新建保障房约15.87万套。这一目标是落实《2021-2030年建设至少100万套保障房》国家战略的重要年度节点。
依据越南政府总理于2023年4月签署的第338/QĐ-TTg号决定，2026-2030年越南需建设保障房约97.35万套，其中2026年的具体指标为15.8723万套。未来五年将成为实现“百万套保障房”目标的决定性阶段。
建设规模庞大，中长期任务依然艰巨
尽管2025年保障房建设超额完成年度任务，但从中长期看，后续建设规模依然庞大，目标压力不减。政府已明确将保障房发展列为一项重要政策任务，强调其在稳定社会、保障民生和促进经济可持续发展中的基础性作用。同时，越南政府提出要广泛动员社会资源，优先吸引实力雄厚、经验丰富且具有社会责任感的大型房地产企业参与建设，并在住房需求较为集中的重点地区加快项目落地。
越南保障房项目推进情况：开工率已达六成以上
截至2026年2月，越南全国共有698个保障房项目正在实施，总规模达657,441套。其中，193个项目已完工，提供169,643套住房；200个项目已开工建设，规模为133,611套；另有305个项目已获投资主张批准，涉及354,187套住房。
从总体进度看，已完工、在建及已获批准项目数量合计约占2030年建设106.22万套保障房目标的62%。整体推进态势较为积极，但未来几年仍需保持较高建设节奏。
地区推进分化明显：部分地区表现突出
2025年共有20个地方完成或超额完成年度建设指标，其中多座大城市发挥了“火车头”作用。河内完成5,158套，超计划10%；胡志明市按计划完成13,040套；海防完成123%，北宁完成120%。
部分地方超额完成幅度尤为显著，如太原（390%）、山罗（204%）、义安（175%）、富寿（154%）和兴安（137%）。这些地区在行政协调、手续办理和资源整合方面更加主动，尤其在工人和低收入群体住房需求较为集中的区域，政策落实效果更为突出。
区域差距与执行能力成为关键挑战
与此同时，仍有11个地方未完成2025年建设计划，主要集中在山区、西原地区及九龙江三角洲。河静未完成任何建设任务（计划200套）；谅山完成27%，林同29%，安江41%，嘉莱48%。此外，高平、奠边和莱州在2025年未下达保障房建设指标。
各地之间的显著差距，反映出在土地储备、融资渠道、项目组织能力及地方政府重视程度等方面仍存在不平衡。
除地方政府外，多个中央部门亦积极参与保障房建设。公安部启动11个项目，为武装力量建设10,105套住房；国防部在庆和和广宁实施2个项目，共2,841套；越南劳动总联合会在同塔、永隆和北宁启动3个工人住房项目，提供1,700套住房。
中央住房政策与房地产市场指导委员会指出，2025年的成果得益于政府强有力的统筹指挥及一系列特殊机制，在法律、土地和资金等方面有效突破瓶颈。
不过，要如期实现“至少100万套保障房”的目标，仍需进一步压实地方责任，优化投资审批流程，扩大优惠信贷支持，并保障建设用地的稳定供应。未来成效的关键，不仅在于政策设计，更取决于地方执行能力和持续推进的决心。
元哲咨询观点：越南保障房计划的商业价值分析
长期确定性需求：工程总量空间巨大
越南提出到2030年建设至少100万套保障房，其中2026—2030年仍需完成约97万套。这意味着未来5年将维持高强度建设节奏，属于“确定性需求驱动型市场”。对于中国建筑企业而言，这类政策性住房项目虽然利润率相对市场化地产略低，但项目稳定、回款节奏可控，适合大型国企及具有海外施工经验的民营企业布局长期市场。从规模测算看，若按单套建筑面积50–70平方米估算，百万套项目对应的总建筑面积可能达到5,000万—7,000万平方米，整体工程量可观。
建材出口与本地化建厂的双重机会
越南保障房项目强调成本控制和标准化建设，将显著拉动以下建材需求：
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水泥与熟料
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钢筋及型钢
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PVC管材及配套建材
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铝型材与门窗系统
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防水材料与保温材料
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预制装配式构件
对中国建材企业而言，商业机会主要体现在两种模式：
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短期出口模式：通过价格优势向越南项目供货，尤其在工业园区工人住房密集区域。
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中长期本地化生产：在越南设厂或与本地企业合资，锁定政府住房项目采购渠道，提高市场渗透率。
由于保障房项目对成本高度敏感，具备规模化生产能力与供应链整合能力的中国企业更具竞争优势。
装配式建筑与工业化施工的潜在突破口
越南保障房建设周期紧、数量大、单体重复性强，具备推广装配式建筑和标准化施工的天然条件。
中国企业在装配式建筑、PC构件生产线建设、标准化施工管理方面已有成熟经验，可将国内规模化建设能力复制到越南市场。
如果越南政府进一步推动工业化建造，中国企业可能在：
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预制混凝土构件
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轻钢结构体系
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模块化住宅系统
等领域获得结构性机会。
融资与EPC模式的延伸空间
越南保障房建设高度依赖政策性信贷与财政支持。未来若地方政府融资能力有限，可能更倾向采用：
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EPC总承包模式
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融资+建设（类似F+EPC）
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公私合作模式
中国企业若能结合政策性金融机构或商业银行资源，提供“融资+工程+材料”一体化解决方案，将更容易获得项目主导权。
风险因素与现实约束
元哲咨询同时认为，该市场并非无风险，主要包括：
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地方执行能力差异大，部分地区审批和土地释放节奏较慢。
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保障房项目利润率受政策控制，价格竞争激烈。
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越南本地大型房地产企业正积极参与，竞争将逐步加剧。
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部分项目回款节奏可能依赖财政拨付，存在周期性波动。
因此，中国企业更适合采取“重点区域突破+本地合作伙伴绑定”的策略，而非全面铺开。
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