--- title: "中国房地产行业概述：房地产占GDP的比重也由最初不到5%，增长至当今的6.65%" url: https://www.yuanzhezixun.com/zhongguofangdechanxingyegaishu/ date: 2020-10-24 modified: 2021-08-05 lang: zh author: "Wangmingke" description: "自1998年我国全国福利分房制度退出以来，城市居民住房转变向商品房市场供给制度转型，房地产市场获得快速发展。1999-2018年，我国全国商品房销售面积由1.34亿平方米增加到17.17亿平方米，年均复合增长率达到了14%，房屋新开工面积由2.16亿平方米增加到20.93亿平方米，年均复合增长率为13%。房地产业对GDP的贡献率也由3.1%提高到6.65%。" categories: - "建筑/房产" - "行业资讯" tags: - "房地产产业链" - "房地产投资" - "房地产行业" image: https://www.yuanzhezixun.com/wp-content/uploads/2020/10/c077279ee154e9e09b71f7d80459ecde-1024x377.jpg word_count: 23 --- # 中国房地产行业概述：房地产占GDP的比重也由最初不到5%，增长至当今的6.65% 经济学上常把投资、消费、出口生动形象地比喻为拉动GDP增长的“三驾马车”。在我国，拉动经济发展主要是三驾马车之一的投资，而投资又主要依靠着房地产。 我国经济发展的重任一直都落在房地产身上。因此房地产早已成为衡量我国经济发展水平和人民生活水平的重要指标。在过去最近十年，我国GDP产值由2008年的32万亿元增长至2018年的90万亿元，房地产占GDP的比重也由最初不到5%，增长至当今的6.65%。 **01** 我国房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济活动的行业。房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物看，它是由建筑物与土地共同构成。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地。建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。 房地产行业从开发到销售过程涉及众多建设流程，具体需要经过拿地-开工-（期房预售-装修）-竣工-（现房销售-装修）-二次销售-（装修）六大环节。其中商品房销售方式可以通过期房或现房的方式进行销售，而装修方式则可以通过精装修或毛坯后装修的形式实现。 ![](http://www.yuanzhezixun.com/wp-content/uploads/2020/10/DeF9MF24uOgiS3N37XlNdlFJDV69rlnbWJt1FlzX.jpeg) 作为国民经济重要组成部门，房地产行业涉及的产业链非常多。把房地产行业具体划分为三级市场来看，其中一级市场是政府与房地产开发商之间的拿地市场，政府为地产行业提供土地并将土地出让给开发商，开发商则负责使用土地进行建设，完成建筑规划、设计、建造等增值服务；二级市场是开发商与消费者之间的新房交易市场，开发商将建造完成的物业销售给有需求的消费者获取收入；三级市场则是消费者之间的物业流通市场，这里主要包括二手房买卖与租赁，及一些衍生服务。 ![](http://www.yuanzhezixun.com/wp-content/uploads/2020/10/PfCkCBEMUzt2qYPGtEieeMpJcxapFM7uHsjNrZrg.jpeg) 此外，位于整个产业链中下游的行业是房地产经纪行业，其主要切入二、三级市场为用户提供信息共享、撮合交易等增值服务，同时可依据消费者的需求对其提供金融按揭等衍生服务，并收取相应的交易佣金以获得利润。 02 自1998年我国全国福利分房制度退出以来，城市居民住房转变向商品房市场供给制度转型，房地产市场获得快速发展。1999-2018年，我国全国商品房销售面积由1.34亿平方米增加到17.17亿平方米，年均复合增长率达到了14%，房屋新开工面积由2.16亿平方米增加到20.93亿平方米，年均复合增长率为13%。房地产业对GDP的贡献率也由3.1%提高到6.65%。 商品房制度建立带动了我国房地产价格的快速攀升。2003-2018年，全国商品房平均价格（销售额/销售面积）翻了几番，房价由当时的2063元/平方米迅速突破至目前10000元/平方米。在过去19年间，我国房地产投资率整体一直呈现上行趋势，房地产开发投资由1999年的0.4万亿元增加到了2018年的12万亿元，年均复合增长率达超过20%。 然而，全国房价短期的迅速上涨却增加了居民的生活压力，同时还造成了通货膨胀等问题，因此伴随着房价的增长，我国政府进入了房地产调控历程。 2003年-至今，我国政府对房地产调控由“紧缩”到“扩张”政策进行往复交替。2003-2007年为房地产政策紧缩期，当时经济阶段性面临过热风险，我国房价上涨较快。我国政府为稳定房价，避免经济过热，政策转向房地产紧缩调控。2008-2009年为扩张期，为应对国际金融危机对我国的负面冲击，实施了一揽子经济刺激计划，房地产调控也转向扩张，支撑了短期经济复苏，同时也导致了房地产价格大幅上涨。2010-2013年又为紧缩期，为了遏制房地产价格持续攀升，我国政府再次实施紧缩的房地产调控政策。2014-2016年上半年为扩张期，由于再度面临经济下行压力，房价持续下跌，房地产调控开始放松，房地产市场迅速回暖。虽然避免了经济进一步下滑，但房地产价格却再次出现快速上涨趋势。2016年下半年，房地产调控再次转向紧缩。到了2018年，政府提出“房子是用来住的，不是用来炒”的口号，同时在因城施策的政策导向下，房地产行业调控持续进入深化阶段。 ![](http://www.yuanzhezixun.com/wp-content/uploads/2020/10/URtJ2Wsk4Ds7JrK338cDkJPewPGztaJWikfgwGeN.jpeg) 从过去的“限购、限贷”，到现在的“人才新政”；从过去的“棚改货币化去库存”，到现在的“棚改逐步退出舞台”；从过去的“坚决遏制房价上涨”，到现在的“稳定经济”；从过去的“一刀切”，到现在的“因城施策”；从过去的“去杠杆”，到现在的“稳杠杆”。房地产市场在每次政策调控下不断演变着。 http://www.yuanzhezixun.com/2021-2025nianzhongguogongchengjixiexingyeyanjiubaogao/ 03 自房地产市场改革以来，造成房地产行业的迅速发展另一个重要特点就是该行业集中度的快速提升。2012-2017年，房地产行业市场CR10从13%提升至24%，CR20从18%提升至33%。 以前10大房企为例，2014-2017年房企市占率均在17-24%左右，每年提高幅度处于2-5%之间。2014-2016年前100大房企市占率更是由每年增幅不超过5%变为2017年增幅近10%。房企龙头表现为强者恒强，由此预计，未来3-5年龙头房企仍将维持较快的增速。然而，受调控政策影响，房地产行业整体是面临较低的销售增速的。 ![](http://www.yuanzhezixun.com/wp-content/uploads/2020/10/inr3nv6dw7QbhGXJKUDQwBJHP8fz5R9onoDyDJx8.jpeg) 作为曾经地产行业龙头，万科在2009-2017年销售金额6年排在克而瑞榜单第一名、3年第二。尤其2017年万科以45%的高增长实现了5300亿的销售额，同期新增土储货值6380亿左右。 http://www.yuanzhezixun.com/fangdichanxingyefazhanzhouqitu/ ### 欢迎与我们交流或定制研究项目 或请致电:(86)-21-6852 1029 与我们保持联络 本站声明:网站内容来源于网络,如有侵权,请联系我们,我们将及时处理